Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены
В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.
По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.
«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.
На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.
В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.
Маленький, но свой
У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
«Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.
«Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества».
«Пропал Калабуховский дом»
Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».
«Нарезка» ставит под угрозу рынок институциональной недвижимости, — сетует генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — Ведь основная характеристика такой недвижимости — это стабильный длинный денежный поток: долгосрочные договоры, единое централизованное управление и, как правило, один собственник, который все это и обеспечивает. Как только здание нарезается на «кусочки» по 50-70 м — пропал Калабуховский дом!
«Теперь будут возникать офисные центры, принадлежащие большому количеству розничных инвесторов, которые спасали свои деньги в «кирпичах», — прогнозирует президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. — Как это будет потом управляться — непонятно, должны появиться какие-то правила игры, товарищества собственников недвижимости, которым придется принимать свои уставы относительно управления зданием».
«Рост количества сделок на покупку небольших офисных блоков — неоднозначное явление для рынка. Во-первых, потому, что объектами, проданными «в нарезку», сложно управлять, как и обеспечивать в таких проектах качественный сервис для резидентов, — добавляет Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Во-вторых, с рынка таким образом «вымывается» институциональный продукт — здания, принадлежащие одному владельцу, с хорошим арендным потоком, что отбрасывает рынок в развитии на годы назад».
«Если в случае классической аренды бизнес-центр, как правило, принадлежит одному собственнику, то при продаже блоками структура собственности размывается, что в некоторых случаях может усложнить управление объектом и снизить его привлекательность для крупных корпоративных клиентов», — добавляет Акатова из NF Group. «В будущем возможно появление демпинговых ставок аренды от собственников строящихся в настоящее время офисных зданий с дисконтом до 20% к среднерыночной ставке аренды в случае низкой заполняемости офисных площадей», — полагает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. «Если эта тенденция сохранится, есть риск появления большого количества полупустых офисных зданий, что приведет к повышению вакансии на рынке и, как следствие, к снижению арендных ставок, что в конечном итоге приведет к сокращению доходов инвесторов», — заключает Харитонова.
Кроме печальных последствий, некоторые участники рынка видят в происходящем плохой знак, характеризующий ситуацию по состоянию на сегодня. «Уменьшилось количество инвесторов, способных и готовых покупать здания целиком», — объясняет Харитонова. «Круг профессиональных покупателей сужается, и очень немногие в состоянии потратить огромные деньги на приобретение больших зданий, так что девелоперы стали распродавать здания блоками всем желающим», — добавляет партнер Platforma.Legal Владислав Сурков.
Все начали девелоперы
Ряд собеседников Forbes считают, что за нынешнюю ситуацию на офисном рынке несут ответственность девелоперы жилья, которые «подарили» офисному рынку много свежих квадратных метров, поскольку только так они получают от московских властей льготу на смену вида разрешенного использования земли для строительства ЖК. С 2020 года в Москве действуют новые правила, согласно которым, чтобы изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участка и построить на нем жилье, девелопер должен создать на нем «места приложения труда», иначе плата за смену ВРИ будет чрезвычайно высокой. После этого в крупных жилых проектах стали появляться офисные башни.
По данным NF Group, в тройке лидеров по объемам заявленного офисного строительства два девелопера жилья — ГК «Пионер» (проектный объем офисов — 152 600 кв. м) и MR Group (135 883 кв. м), в топ-10 их уже семь. «Многие крупные девелоперы, которые строят жилье, выводят на рынок офисную недвижимость и продают ее блоками, — констатирует Степанов из Central Properties. — Выгода девелопера от полученных льгот доходит до 80 000 рублей за квадратный метр. И если вы его можете построить за те же самые 80 000 рублей и продадите, например, в бетоне, то смену ВРИ вы практически «отбили».
«Проблема заключается в том, что на рынок коммерческой недвижимости жилые девелоперы выходят вынужденно, чтобы получить льготу по ВРИ, — добавляет Харитонова. — Поэтому и выступают они не как офисные инвесторы, которые, прежде чем строить бизнес-центр, оценивают спрос и предложение, а как девелоперы жилья, вынужденные строить офисы».
Девелоперы с этой оценкой не согласны. «В настоящее время основным игроком на рынке по продаже офисов мелкими блоками является компания Stone Hedge, и сейчас она не реализует ни одного жилого проекта, все жилые объекты этой компании давно построены и проданы, — говорит Бобков из Asterus. — Некоторые эксперты предрекают нам ужасную картину «шанхая», но это, очевидно, навеяно воспоминаниями о зданиях бывших заводов и НИИ, которые в 90-е годы нарезались на офисы и сдавались хаотично мелким собственникам, а те потом не могли ни о чем договориться между собой. Но сейчас мы имеем дело с совершенно другими объектами и с более высоким уровнем управления».
«По нашим данным, сделки по покупке лотов в диапазоне площадей 100-400 кв. м заключаются компаниями с дальнейшей перспективой объединения офисных блоков при возможном расширении бизнеса, — добавляет представитель Stone Hedge. — Основными покупателями лотов площадью порядка 400 кв. м стали компании из банковского и финансового секторов, а также сегментов строительства и недвижимости».
Консультанты тоже «вступились» за девелоперов и уточнили, что продажа «мелкой нарезкой» — пусть и плохо, но не очень и рынок вряд ли от такого нововведения рухнет. «Ничего ужасного в этом нет, — уверен операционный директор Times Estate Владислав Тальвер. — Меняется конъюнктура рынка, средний чек захода в покупку, но в целом это не способствует возникновению каких-либо негативных явлений».
«Уменьшение продаваемой площади — это не плохой знак и не откат в 90-е в связи с тем, что девелоперы, реализующие подобные проекты, создают более качественный продукт, — добавляет заместитель директора департамента офисной недвижимости Praedium Роман Щербак. — Они предложили его новому сегменту мелких покупателей, которые не имели ранее возможности приобретения офисной недвижимости, традиционно строящейся для крупных покупателей».
«И все же для профессионального сообщества, девелоперов и консультантов «обмельчание» сделок — не самый радостный тренд, — сетует руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. — Ведь объем временных и человеческих ресурсов, затраченных на закрытие сделки в 700 кв. м, не особенно отличается от сделки, к примеру, в 2000 кв. м».
Деньги некуда девать
Еще одна причина роста популярности покупки офисов состоит в том, что многим в прямом смысле слова некуда девать деньги: круг объектов для инвестиций, в том числе и крупных, в 2022 году резко сократился, поэтому за неимением лучшего компании и частные инвесторы «закапывают» рубли в офисный бетон.
«Рост сделок по приобретению офисов в собственность объясняется изменением структуры конечных пользователей: уходящие с рынка иностранные компании традиционно отдавали предпочтение аренде, в то время как российскому бизнесу ближе формат владения активами на праве собственности», — считает партнер Orchards Юрий Аксенов. «Ранее приличную долю офисов класса А занимали иностранные компании, которые предпочитали долгосрочные арендные отношения, а для локальных бизнесов довольно часто приобретение офисов является более приоритетным вариантом», — добавляет коммерческий директор О1 Properties Павел Барбашев.
«Спрос именно на выкуп офисной недвижимости обусловлен тем, что многие государственные компании либо компании с государственным участием сейчас не могут инвестировать в зарубежные активы, — напоминает основатель и генеральный директор Codevelopment Гурген Шекоян. — Поэтому логично, что теперь они направляют средства на капитальные затраты и приобретают офисную недвижимость в России». «В 2022 году началась репатриация капиталов, — добавляет Глазкова из CMWP. — И многие российские инвесторы, которые хранили денежные средства за рубежом, хотят в том или ином виде сохранить их, вложившись в доходный актив в России».
«Доля покупателей офисной недвижимости за последние шесть месяцев стала расти в связи с тем, что рынок альтернативных инвестиций — фондовый рынок, банки, жилая недвижимость — продолжает показывать низкую доходность и сопровождается существенными рисками», — считает Щербак из Praedium.
«Думаю, что ниша продаж офисов блоками будет дальше расти до момента, пока классический офисный девелопмент опять не станет выгодным», — резюмирует Клапша из Remain.